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作者|第一财经郑娜
地产板块迎来久违地集体大涨。截至5月29日午间收盘，A股多只地产股大涨，其中，万科A（000002.SZ）、绿地控股（600606.SH）、阳光股份（000608.SZ）、天健集团（000090.SZ）、金融街（000402.SZ）涨停，金地集团（600383.SH）涨幅近9%，新城控股（601155.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等涨幅超5%。
港股方面，多只内房股盘中最高涨幅超30%。截至午间收盘，碧桂园（02007.HK）涨幅超18%，融创中国（01918.HK）、万科企业（02202.HK）涨超10%，龙湖集团（00960.HK）、建发国际（01908.HK）、中国金茂（00817.HK）等同步走高。整体来看，地产建筑业板块涨幅约1.59%，涨幅居前。
地产板块集体沸腾的背后，是监管层对未来五年城市更新发展路径的明晰。
5月28日晚，国务院印发了城市更新“十五五”规划，明确提出“到2030年，中国城市开发建设方式转型将初见成效”，“到2035年，城市更新体制机制更加完善”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次规划的发布，意味着自上而下明确了未来5年城市更新的重点工作，部署了相应的作战图和任务书，也意味着以城市更新为抓手、实现城市内涵式增长动力的转型全面启动了。
此次规划重要看点之一是明确了2025年完成的更新任务和“十五五”期间要完成的量化指标。具体来看，包括老旧小区改造约11.5万个、城镇危旧房改造50万套（间）、老旧街区和厂区改造提升约1500个、城中村改造4000个、地下管网更新约36.5万公里等，此外民生类、发展类和安全类等三大类改造，均有量化的目标。
持续推进的城市更新工作也将带来庞大的发展机遇。多家机构预测，“十五五”期间城市更新市场总容量预计在10万亿以上。东北证券研报指出，“十五五”期间，城市更新预计将撬动约15万亿元总投资，主要分布于老旧街区及厂房、地下管网、危旧房与城中村、老旧小区改造（含完整社区建设）五大领域。
其中，老旧街区及厂区改造是规模最大的板块，预计投资近6万亿元；地下管网改造投资规模约5万亿元，对应约77万公里的改造长度；危旧房与城中村改造方面，直接投资约1.3万亿元（其中危旧房约2000亿元、城中村约1.1万亿元），若计入约2倍的产业链带动系数，可拉动总投资约2.6万亿元；老旧小区改造因叠加完整社区建设等更高标准，单小区投资提升至300万-500万元，预计改造11.5万个，直接投资带动间接投资后，规模约1万亿元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，城镇危旧房改造套数从“十四五”的25万套提升至50万套，实现翻倍增长，将带动房屋体检等配套工作加速推进；城中村改造数量与“十四五”基本持平，维持在4000个左右，改造规模依旧庞大，建议结合房票等工具优化工作模式；城市地下管网改造长度提升幅度明显，体现了城市安全导向，尤其可与危旧房改造中的管网更新同步推进。总体来看，“十五五”城市更新的各项指标展现出明显的扩容提质导向。
具体到对房地产市场的影响来看，东北证券认为，短期来看，本轮以存量提质为核心的城市更新模式，不会在短期内形成大规模新增住房供应或爆发式购房需求；但中长期而言，更新行动通过对住房“使用价值”的根本性提升，为房价提供坚实支撑。
值得一提的是，此次规划还明确了资金来源。严跃进表示，“钱从哪里来”城市更新的关键问题，规划明确了三大资金
国金证券首席经济学家宋雪涛指出，城市更新已是构建房地产新发展模式不可或缺的环节。当前城市发展思路已从过去的“外延式”转向“内涵式”发展，产业向外延伸速度放缓，非核心区域房产作为投资品的逻辑被打破，居住属性开始成为主导房产价值的因素，通过城市更新释放配套完善的核心区域土地，是盘活新房市场的关键。
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